대출금 늘리려 계약서 집값 부풀리기 괜찮을까요?

2막 상담실
집값 떨어지면 이자 상승에 대출금 부분회수도

Q: 월셋집에서 살고 있습니다. 방이 3개인 신축 빌라가 실입주금 1000만원이면 된다고 적힌 펼침막을 며칠 전 봤습니다. 혹시나 하는 마음에 분양사무실을 찾아가 그게 어떻게 가능하냐고 물으니 대출을 끼고 매입하면 된다는 겁니다. 그런데 대출금을 늘리기 위해 빌라 가격을 좀 올려서 계약서에 써야 한다고 합니다. 문제가 없냐고 물으니 전혀 문제없으며 다들 그렇게 한다고 하더군요. 대출을 9000만원 받아도 월 이자는 50여만원으로 지금 월세 수준이라 괜찮을 것 같은데 어떻게 하는 게 좋을까요?

A: 최근 빌라가 과잉공급되면서 무리한 분양이 이뤄지고 있습니다. 전세난이 가중되는 가운데 전셋집을 구하지 못해 어쩔 수 없이 월세 계약을 해야 하는 사람들에게 빌라를 분양하는 것이죠. 분양업자의 논리는 언뜻 그럴듯해 보입니다. 최근 정부가 추가로 금리를 인하하고 대출 규제도 완화했습니다. 월세보다는 내 집을 갖고 이자를 내는 것이 합리적이라 여길 수 있습니다. 매월 월세를 50만원씩 부담하느니 이자를 내면 내 집을 위해 저축하는 기분마저 느껴질 것입니다.

문제는 계약과정에서 시세보다 훨씬 부풀린 집값입니다. 일종의 업(up) 계약서를 쓴 것이고 이는 불법입니다. 물론 주택 매매 과정의 계약서 조작은 관행처럼 반복되고 있고 그를 엄격하게 단속하거나 처벌하는 환경은 아닙니다. 그러나 빌라 가격이 하락세로 돌아설 경우 집에 딸린 빚이 문제가 됩니다. 담보인정비율이 낮아져 대출원금의 부분 회수가 이뤄질 수 있습니다. 혹은 집값이 떨어졌기 때문에 위험 비율이 증가해 이자율이 처음보다 높아질 수 있습니다. 부분 회수에 대처하려면 목돈이 있어야 합니다. 선생님은 현재 보증금 2000만원을 제외하고 현금이 없는 상태이기 때문에 금융사에서 원금을 회수할 경우 감당할 수 없습니다. 그렇게 되면 연체 상태가 되고 금융사는 곧바로 담보권을 행사할 수 있습니다. 집을 빼앗길 위험이 커집니다. 원금 회수가 일어나지 않더라도 이자율이 증가해 기존 월세보다 더 많은 이자를 부담해야 하고, 현금흐름은 더욱 나빠질 것입니다.

제윤경 에듀머니 대표

집값이 오를 것이니 만에 하나 문제가 생기면 집을 팔면 되지 않을까 생각하실 수도 있습니다. 미국의 서브프라임 사태가 바로 이런 단순한 믿음에서 시작되었습니다. 소득이 상대적으로 낮고 자산이 없는 사람들조차 무리하게 빚을 일으켜 집을 샀습니다. 그 결말은 집도 빼앗기고 연체자가 되어 고통스런 삶으로 내몰리는 비극이었습니다.

제윤경 에듀머니 대표