왜냐면
인구 감소 추이상2011년이면 주택거품 붕괴 가능성
낭떠러지 향해 차를 몰아가는 꼴
제동 거는 장치 맘대로 풀어선 안돼 윤증현 기획재정부 장관이 인사청문회에서 밝힌 견해를 들으면서 한편으로 그의 능력과 소신에 기대를 걸면서도 그가 밝힌 정책 방향에는 우려를 금할 수 없다. 가장 문제가 되는 것은 부동산 시장 규제 완화다. 윤 장관은 지금 상황을 시장 형성 자체가 원활하지 못한 것으로 보고 시장 형성 차원에서 거래를 활성화하겠다는 생각을 피력했다. 이러한 상황 판단에 입각한 규제완화 정책이 단기적으로 효과는 없으면서 장기적으로 큰 후유증을 낳을 것이 우려된다. 단기적으로 활성화 효과가 없을 것이라고 보는 이유는 지금 부동산 시장 침체가 규제 때문이 아니고 세계적인 경기침체로 비롯된 것이기 때문이다. 장기적으로 후유증이 크다고 보는 이유는 우리나라 부동산 가격이 여기서 더 오르면 그 가격이 지속 가능하지 않은 수준에 와 있기 때문이다. 지난 20년 내지 30년 동안 각국의 주택값 추이에 관한 그래프를 주택 수요층이라고 볼 수 있는 30대 중반에서 50대 중반 사이의 인구 추이와 견주어 보면 흥미로운 현상을 볼 수 있다. 수요자 인구 추이는 언덕처럼 완만하게 오르다가 완만하게 내려가는데 그 꼭대기가 일본은 1990년, 미국은 2007년이고, 우리나라는 2011년으로 예측된다. 인구 예측은 경기 예측과는 달리 거의 정확하다. 이와 대조적으로 주택 가격은 시간이 지나면서 점점 가파르게 올라가는데 갑자기 무너지는 시점이 일본은 1990년, 미국은 2006년이다. 마치 앞에 낭떠러지가 있는 것도 모르고 차가 달리다가 낭떠러지까지 가서 굴러떨어진 셈이다. 우리나라도 부동산값 상승이 계속되면 2011년 또는 그 이전에 가격 붕괴를 겪을 수밖에 없다. 일본의 주택값 붕괴 결과는 누구나 알고 있다. 재산 감소로 소비가 위축되고 주택 담보대출의 담보가치 하락으로 말미암은 금융회사의 부실로 십년 불황을 겪었다. 미국도 똑같은 패턴을 지금 보이고 있다. 그렇다면 우리로서는 낭떠러지까지 차가 달리게 해서는 안 되고 미리 제동을 걸어서 수요에 맞는 공급이 이뤄지게 해야 한다. 지난 정부는 2006년 8·31 대책으로 대표되는 부동산 대책들을 내놓으면서 여러 제동 장치를 포함시켰다. 이를 무조건 시장을 죽이는 규제로만 치부해서는 안 된다. 2006년 11월 금융감독위원회가 담보인정비율(LTV)과 부채상환비율(DTI)을 대폭 축소하는 규제를 도입했을 때 금융회사 건전성보다는 부동산값 억제를 목적으로 하는 지나친 규제라는 우려도 했으나 결과적으로는 이번 세계적인 경제위기에서 우리나라 금융기관이 건전성을 위협받지 않게 하는 데 기여했다. 지금은 경제위기의 여파로 수요가 급감한 상황이다. 이에 따라 주택가격이 전반적으로 주춤하고 있다. 바람직한 정책 방향은 지금부터 부동산값의 붕괴 없는 연착륙을 유도하는 것이다. 물론 그동안 급상승하는 부동산값에 급제동을 걸기 위해 도입한 부작용이 많은 단기성 규제들을 이번 기회에 바로잡는 것은 필요하다고 본다.
채수찬 서울대 초빙교수
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