고가아파트 거래 반토막…강남4구 오름세 멈췄다

그래픽_고윤결

12·16 대책 이후 한달

새해 서울 거래 중 9억초과 12%
대책 발표전 25%서 비중 급감
이번주 강남4구 매맷값 0.01% 상승
9억이하 등락 혼재 ‘풍선효과’ 미미

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새해 들어 서울에서 거래신고된 아파트 10채 중 9채가 시가 9억원 이하인 것으로 집계됐다. 반면 대출 규제가 강화된 9억원 초과 고가아파트 거래량 비중은 ‘12·16 주택시장 안정화 방안’ 직전에 견줘 ‘반토막’ 수준으로 줄었다. 9억원 이하 아파트의 실거래가는 지역에 따라 소폭 상승과 하락이 엇갈려, 대출 규제 여파로 중저가 아파트에 수요가 몰리고 가격이 뛰는 이른바 ‘풍선효과’는 아직 미미한 것으로 파악됐다. 

16일 국토교통부의 ‘실거래가 공개 시스템’ 자료를 보면, 새해 첫날부터 15일까지 서울에선 총 375건의 아파트 거래가 신고됐다. 주택거래 신고 기한이 60일이어서 1~15일 실제 계약분 전체를 포괄하지는 않지만, 연초 매매시장 흐름을 볼 수 있는 기초자료라고 할 수 있다. 아파트 금액대별 거래량을 보면, 6억원 이하가 234건(62.4%), 6억원 초과 9억원 이하 93건(24.8%), 9억원 초과 15억원 이하 33건(8.8%), 15억원 초과 15건(4%) 등이었다.

9억원 초과 고가주택의 거래 비중은 12.2%로, 이는 지난해 ‘12·16 대책’ 발표 직전 15일간(12월1~15일)의 거래 비중(25.4%)에 견줘 ‘반토막’으로 줄어든 것이다. 이 가운데 15억원 초과 아파트 비중도 4%(15건)로, 대책 발표 전(7.4%)의 절반 수준으로 축소됐다. 반면 대출 규제가 덜한 9억원 이하 거래 비중은 87.2%로, 대책 발표 전(74.6%)보다 부쩍 늘었다. 이런 현상은 12·16 대책의 대출 규제 영향으로 풀이된다. 9억원 초과 15억원 이하 주택은 9억원 초과분에 대한 담보인정비율(LTV)이 종전 40%에서 20%로 축소됐고 15억원 초과 초고가주택은 대출이 전면 금지됐기 때문이다.

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거래 비중 변화와 함께 매매 금액대별 실거래가도 출렁였다. 먼저 대출이 금지된 15억원 초과 아파트의 실거래 매매가격은 대책 직전보다 1억원 이상 떨어진 사례가 속출했다. 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용면적 59㎡형은 이달 9일 21억9500만원(22층)에 거래돼 직전 고점인 23억5000만원(26층, 12월2일)보다 1억5500만원 내렸다. 강남구 대치동 ‘대치아이파크’ 전용면적 114㎡형은 이달 2일 30억원(10층)에 거래됐는데, 이는 직전 거래 가격 31억5000만원(8층, 12월11일)보다 1억5000만원 떨어진 것이다.

이에 반해 9억원 이하 아파트는 매매가격이 소폭 상승한 곳과 하락한 곳이 혼재했다. 영등포구 신길동 ‘삼환아파트’ 전용면적 84㎡형은 이달 4일 7억3000만원(19층)에 거래돼 직전 7억6800만원(18층, 12월5일)보다 3800만원 떨어졌다. 반면 은평구 불광동 ‘불광롯데캐슬’ 전용면적 59㎡형은 이달 9일 7억3000만원(8층)에 거래돼 직전 7억2000만원(16층, 12월6일)보다 1000만원 올랐다. 거래량이 상대적으로 많았던 6억원 이하 아파트의 경우 집값이 두드러지게 오르거나 내린 곳은 많지 않았다. 성북구 하월곡동 ‘꿈의숲푸르지오’ 전용면적 59㎡형의 경우 이달 4일 5억7000만원(2층)에 거래돼 직전 5억8000만원(4층, 12월9일)에 견줘 1000만원 떨어졌다.

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정부는 최근 9억원 초과 고가주택에 대한 대출 규제 이후 상대적으로 규제가 덜한 9억원 이하 아파트 가격이 오르는 ‘풍선효과’가 나타날 경우 규제 대상 주택 가액을 더 낮출 수도 있다는 뜻을 내비치고 있다. 실제로 서울 강북권과 서남권, 일부 수도권 등에서는 집주인들이 대책 전보다 호가를 올리는 등 불안한 양상도 나타나고 있다. 그러나 전반적으로 거래량이 줄어들고 서울의 9억원 이하 아파트 실거래 매매가격이 혼조세를 보이는 양상으로 미뤄볼 때 ‘풍선효과’는 아직 미미한 수준이라는 게 부동산 업계의 진단이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “정부의 추가 대책 예고로 수요자들의 관망세는 당분간 더 짙어질 전망”이라며 “서울·수도권 집값 향방은 이사철을 앞두고 거래량이 늘어날 것으로 예상되는 설 연휴 이후에 좀더 뚜렷해질 것”이라고 내다봤다.

한편 한국감정원이 이날 발표한 ‘주간 아파트값 동향’을 보면, 13일 조사 기준 서울 아파트 매맷값은 한 주간 0.04% 올라 지난주(0.07%)에 이어 4주 연속 상승폭이 둔화했다. 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동구) 아파트 값이 이번주 0.01%로 지난주(0.04%)보다 오름폭이 줄었고 중저가 아파트가 몰려 있는 동북권(성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉· 노원구)도 상승폭(0.07% → 0.04%)이 절반 가까이 축소됐다.

이에 반해 수원·용인 등 일부 수도권 지역은 오름폭이 가팔랐다. 최근 신분당선 연장노선 예비타당성조사 통과 등 교통 호재 영향을 받은 수원 팔달구(1.02%), 용인 수지구(0.59%)·기흥구(0.66%) 등이 대표적이다. 조정대상지역인 이들 지역은 서울 등 투기과열지구와 달리 대출 규제가 덜하고 3월부터 3억원 이상 주택을 매입할 때 자금조달계획서를 내야 하는 등 규제를 앞두고 있어 실수요자 외에 ‘틈새’를 노린 외지인의 매입도 부쩍 늘어난 것으로 풀이된다.

최종훈 기자 [e-mail]