공시가 높을땐 매도·대출 유리 낮을땐 거래·보유세 부담 적어

■ 단독주택 소유자 득실 살펴보니

‘단독주택 공시가격 이의신청 해야 하나?’

정부가 지난 14일 전국의 표준 단독주택 13만5천가구의 가격을 처음으로 공시하자 주택 소유자들이 공시가격이 과연 적정한 것인지 궁금해하고 있다. 단독주택 공시가격은 취득·등록세와 재산세 등의 과세 표준이 되는 것으로, 표준 단독주택에 이어 오는 4월30일에는 436만5천가구의 개별 단독주택 공시가격이 공시될 예정이다.

표준주택 가격은 이미 지난 14일을 전후로 소유자에게 우편으로 통보됐다. 또 시·군·구청의 세무과(세정과)에서도 열람할 수 있다. 정부가 매긴 가격에 이의가 있는 주택 소유자나 이해관계인은 다음달 14일까지 이의신청서를 작성해 건교부(주택시가 평가팀)에 조정을 요청할 수 있다. 주택가격이 추가로 공시되는 4월30일 이후에도 한달 동안 이의신청 기간이 주어진다.

그렇다면 단독주택 소유자로서는 공시가격이 조금이라도 낮은 게 유리할까, 높은 게 유리할까.

건설교통부의 의뢰를 받아 표준주택 가격 조사를 맡은 22개 감정평가법인들은 가격 평가를 끝낸 직후인 지난해 12월에 1차적으로 소유주들의 의견을 들은 바 있다. 평가 작업을 한 감정평가사들은 가격이 높으니 깎아 달라는 의견이 대부분일 것이라고 예상했다. 그러나 당시 의견을 낸 2788명 가운데 2276명(81.6%)은 공시가격을 내려 달라고 했으나 나머지 512명(18.4%)은 오히려 올려 달라고 요구했다.

공시가격이 오르면 취득·등록세와 재산세, 종합부동산세 등 각종 세 부담이 느는 데도 적지않은 단독주택 소유자들이 가격을 올려달라고 한데는 그만한 이유가 있다. 우선 공시가격이 올라가면 담보가치도 높아져 은행 등에서 더 많은 돈을 빌릴 수 있게 된다. 금융기관이 공시가격을 근거로 대출 한도를 산정할 것으로 예상되기 때문이다.

집을 처분할 때를 생각해볼 수도 있다. 단독주택 공시가격은 경우에 따라 매맷값을 매기는 기준이 될 수 있기 때문이다. 정부는 공시가격이 시가의 평균 80% 수준이라고 밝혔지만, 그동안 시가를 가늠하기조차 어려웠던 단독주택의 경우 공시가격이 최저 매매가격으로 활용될 수 있다는 게 부동산업계의 분석이다.

이렇게 보면, 조만간 집을 처분하거나 집을 담보로 대출을 받으려는 사람이라면 공시가격을 높이는 게 유리할 수 있다. 그렇지만 매도자가 1가구2주택 사유 등으로 양도소득세를 내야 하는 경우에는 공시가격이 높을수록 양도세액이 늘어나는 문제가 생긴다는 점을 유념해야 한다. 단독주택 공시가격은 이르면 올 하반기부터 양도세 과표로 쓰일 예정이기 때문이다. 이에 따라 올 상반기 안에 처분할 주택인 경우에만 공시가격을 높이는 게 유리하다고 볼 수 있다.

공시가격을 조금이라도 낮추면 취득·등록세와 함께 재산세 등의 부담이 줄어들게 된다. 그러나 토지 가격이나 건물구조 등 가격평가 항목상의 명백한 오류가 없는 한 공시가격이 시가의 80%를 초과한다는 지적만으로는 이의신청이 받아들여지기 어려울 전망이다.

건교부 주택시가 평가팀 관계자는 “공시가격이 시가의 80%라는 것은 평균적인 참고치”라며, “적어도 공시가격이 현 시가보다도 더 높게 매겨졌다는 사실이 입증돼야 조정이 가능할 것”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]