길 알면 부동산값 보인다

일러스트레이션 최수연 \

“돈은 길을 따라 움직인다”는 부동산 시장의 격언이 있다. 길은 땅에 생명을 불어넣는다. 부동산의 잠재 가치는 길을 떠나서는 생각할 수 없다. 쓸모없는 땅도 주변에 큰 길이 뚫리거나 넓어지면 효자가 된다. 접근성이 좋아져 부동산의 수요가 늘어나기 때문이다.

토지의 가격 변동에 관한 정설이 하나 있다. ‘땅값 상승의 삼승법칙’이다. 땅값은 개발 소문이 나면서 움직이기 시작해 계획이 발표되기 전에 한차례 손이 바뀌고, 공사가 끝나가는 시점과 개통 뒤 다시 한번 꿈틀거린다는 것이다. 그러나 부동산의 가격 변동이 늘 같은 방향으로 움직이는 것은 아니다. 이 법칙은 참고사항일 뿐이다.

문제는 길이 뚫리는 정보를 아는 것과 실제로 혜택을 볼 곳이 어디인가를 판단하는 일이다. 하지만 정보에 집착할 필요는 없다. 개발 마인드를 갖는 것이 더 중요하다. 길이 나서 주변의 부동산 시장이 어떻게 달라질 것인가의 맥을 짚는 것이 중요하다.

길에는 도로뿐 아니라 전철·지하철·고속철도가 모두 포함된다. 도시는 전철역을 중심으로 상권이 발달하고 부동산값이 움직인다. 전철이 개통되는 주변이 다른 곳보다 비싸다. 지하철이 개통되면 그 주변의 집과 빌딩·점포 시세는 한 단계 상승한다. 지방은 고속철도역을 중심으로 부동산값이 움직이고 지역의 발전 축이 형성될 것이다.

길을 분석하는 잣대는 다양해야 한다. 길이라고 해서 다 같은 길은 아니다. 길의 넓이와 차선에 따라 투자 가치가 다르다. 역세권이냐 아니냐에 따라서도 가격이 차이를 보인다. 차선이 많은 곳과 역세권이 좋다. 역세권도 버스보다 전철역이 좋다. 열차역·전철역·버스 정류장이 한꺼번에 몰려 있는 곳이라면 금상첨화다.

도로 주변이라고 해서 땅의 모양이나 인허가 사항을 무시하고 사서는 안 된다. 도로변이라 해도 모텔이나 음식점 등의 신축 허가가 나지 않는 곳이 있으므로 이를 확인해야 한다. 도로보다 낮게 내려앉은 땅은 피하고, 도로 주변이 향후 택지 개발이나 상업지역으로 편입될 가능성이 있는지도 점검하는 지혜가 필요하다.

도로가 개통됐더라도 이용 빈도가 낮은 곳은 값이 기대만큼 크게 오르지 않아 애물단지가 되기도 한다. 특히 도로 주변에 우회도로가 많이 뚫리는 곳은 속빈 강정일 수 있다. 따라서 투자 목적을 분명히 해 나중에 용도를 바꿀지라도 구입할 때는 전원주택용인지, 농장용인지, 공장용지인지를 명확히 정해야 한다.

이주영/재테크 포털 모네타 사이버필진