달라진 세제·청약자격 내집마련 기회로!

내년 주택공시제 확대로 세부담 증가
40살·10년 무주택자 당첨확률 높아져

내집 마련을 꿈꾸는 실수요자들은 올 한 해 분주해질 전망이다. 집값이 안정되고 있어 부동산 전문가들이 올해가 내집 마련 적기가 될 것이란 예측을 앞다퉈 내놓고 있기 때문이다. 따라서 좀더 적은 비용으로 아늑한 보금자리를 찾기 위해 부지런히 손품, 발품을 파는 사람들이 늘어날 것으로 보인다.

하지만 처음 내집 마련에 나서는 사람들은 알아둬야 할 점들이 적지 않다. 정책에 따라 내집 마련에 더 다가갈 수도, 멀어질 수도 있는데다 부동산을 사고팔 때 많은 세금이 부과되기 때문이다. 특히 올해에는 주택 관련 제도와 부동산 관련 세법이 많이 바뀌어 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

다가구 주택 5월 전 등기 유리

우선 세금 측면에서 보면 하반기보다는 상반기가 내집 마련 적기라고 전문가들은 조언한다. 집을 살 때 내는 세금인 등록세 세율과 과표 기준이 바뀌었기 때문이다. 일단 올해부터 등록세 세율이 3%에서 2%로 떨어졌다. 개인들이 거래할 때는 이보다 0.5%포인트 더 낮은 1.5%로, 등록세의 20%를 내는 교육세까지 포함하면 1.8%로 떨어졌다.

하지만 과표기준이 달라져 실질적인 세금은 더 오른 경우가 많다. 전에는 등록세의 과세표준이 시세의 30~40% 정도인 행정자치부 시가표준액이었다. 하지만 올해부터 아파트와 다가구 주택의 등록세 과세표준이 시세의 70~90%인 국세청 기준시가로 바뀌었다. 따라서 세율은 떨어졌지만 과표기준이 올라 세금은 더 늘어난 지역이 많다.

게다가 올해 4월30일부터 적용되는 주택가격공시제가 실시되면 과표기준이 실거래가에 더 근접해 세금 부담이 늘어난다. 주택가격공시제란 전국의 집값을 일일이 조사해 매년 4월30일 공시하는 제도다. 이 제도가 도입되면 이 공시가격이 앞으로 취득·등록세 등 부동산 세제의 기준이 된다. 올해는 우선 다가구 주택과 중소형 연립주택 가격이 공시되고, 2006년부터는 아파트와 대형 연립주택의 가격이 공시될 예정이다.

따라서 다가구 주택이나 중소형 연립주택을 살 계획이라면 올 4월30일 이전에, 아파트를 살 계획이라면 내년 4월30일 전에 등기를 해야 세금을 줄일 가능성이 높다. 김근호 하나은행 세무사는 “집값에 큰 변화가 없다면 되도록 실거래가로 세금을 내기 전에 내집 마련에 나서라”고 권한다.

하지만 주택거래신고지역에서 집을 살 경우는 굳이 시기를 따질 필요가 없다. 주택거래신고지역으로 지정된 지역에서 아파트를 살 땐 이미 실거래가격 수준으로 신고를 하고 있기 때문이다. 현재 주택거래신고지역은 서울 강남·송파·용산구와 경기도 과천시, 성남시 분당구 등 6곳이다.

새 주택을 분양받아 등기할 때에도 특별히 시기를 따질 필요는 없다. 입주하는 아파트의 과표기준은 분양가이기 때문이다. 또 경매낙찰자도 실제 낙찰받은 금액기준으로 세금을 내므로 실거래 공시가의 적용을 받지 않는다. 따라서 분양이나 경매 주택 등은 올해 사면 등록세율 인하에 따라 세금 부담이 줄어들게 된다. 실제로 분양가가 3억원인 28평 아파트에 입주한다면 전에는 1680만원을 등록세와 취득세로 냈지만, 올해부터는 1320만원을 내 360만원이 줄어든다.

두 번째로 세금 이외에도 아파트 청약자격이 바뀐 점을 눈여겨봐야 한다. 특히 올해 최대 관심사인 판교 새도시 청약을 노리고 있다면 준비를 다시 해야 한다. 올해 3월부터 새 주택법에 따라 무주택자 우선 공급 기준이 바뀌기 때문이다. 전용면적 25.7평 이하의 분양가 상한제를 적용받는 아파트는 ‘40살 이상, 10년 이상 무주택 세대주’에게 전체 물량의 40%를 우선적으로 공급하도록 바뀌었다. 이들 대상자는 우선 배정에서 떨어진다 해도 나머지 순위에 계속 청약을 시도할 수 있다. 따라서 이 조건에서 벗어난다면 사실상 판교 지역 전용면적 25.7평 이하 아파트 당첨의 꿈은 접는 것이 좋다.

“국민주택채권 직접 챙겨라”

이 조건에 근접하는 사람들도 다시 챙겨봐야 할 점들이 있다. 우선 세대주가 ‘40살, 10년’ 조건을 만족하더라도 세대원이 주택 보유 경험이 있다면 우선 공급 자격이 없어진다. 이런 경우에는 세대 분리를 해서 자격을 다듬으면 좋다. 예컨대 만 30살 이상의 자녀, 30살 미만이지만 결혼했거나 정기적인 소득이 있는 자녀가 주택을 소유했다면 단독 세대로 분리할 수 있는 것이다. 하지만 이 조건에서 벗어나는 자녀는 세대를 분리할 수 없다. 또 배우자가 당첨된 적이 있거나 주택을 소유했다면 세대 분리를 해도 소용이 없다. 세대를 분리한 배우자라도 동일 세대로 보기 때문이다.

마지막으로 올해부터는 내집을 마련한 뒤 소유권 등기를 할 때 사야 하는 만기 5년짜리 국민주택채권의 의무 매입 비율이 줄어들었다. 전에는 서울에서 시가표준 1억원짜리 집을 살 경우 약 700만원어치의 국민주택채권을 사야 했다. 하지만 올해에는 이 비율이 절반 넘게 줄어 210만원어치만 사면 된다. 거래비용이 조금 줄어드는 셈이다.

하지만 사야 하는 양이 줄었더라도 국민주택채권은 꼭 직접 챙기는 것이 좋다. 대부분의 사람들은 등기를 맡기는 법무사에게 채권의 구입과 처분을 한꺼번에 부탁한다. 이때 법무사들은 적게는 몇 만원에서 많게는 몇 십만원을 수수료로 떼 간다.

게다가 부동산을 취득한 소유자 본인 명의가 아닌 다른 사람 이름으로 채권을 처분하면 나중에 양도소득세를 계산할 때 취득 부대비용으로 인정받을 수 없다. 따라서 되도록 자신의 이름으로 국민주택채권을 사고파는 것이 좋다.

국민주택채권을 사고파는 과정은 간단하다. 부동산 중개소 등에서 자신이 구입한 주택의 시가표준액을 확인한 다음 국민은행 홈페이지에서 자신이 사야 할 국민주택채권 금액을 확인한다. 그 다음 가까운 국민은행에 가 직접 구입하면 된다. 채권을 사서 만기까지 보유해 연 3%의 이자를 챙겨도 좋고, 그 자리에서 할인해 은행에 되팔거나 증권사에서 팔아도 된다.

김윤지 〈이코노미21〉 기자

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