2005년 부동산제도 어떻게 달라지나

종부세 신설…전용면적 25.7평이하 분양값 상한제

새해에는 부동산을 과다 보유한 사람에게 부과되는 종합부동산세가 신설되고 공공택지 안의 전용면적 25.7평 이하 주택의 분양값을 정부가 결정하는 분양값상한제(원가연동제)가 시행되는 등 부동산과 관련한 각종 제도가 크게 바뀐다. 임대아파트 건립을 의무화한 재건축 개발이익환수제는 아직 법률이 국회를 통과하지 않아 시행시기가 불투명하지만 상반기 중에 시행될 것으로 보인다. 다만, 실거래가 신고를 의무화하는 부동산중개업법 개정안은 오는 7월 시행 예정이었지만 국회의 반대로 올해 시행 여부가 불투명하다.

전국 집값 매년 4월 공개

■ 주택가격공시제도=전국 모든 주택의 집값을 일일이 조사해 공시하는 ‘주택가격공시제도’가 4월부터 시행된다. 건설교통부는 올해부터 아파트, 연립, 다세대, 다가구, 단독 등 전국 1300여만가구의 집값을 감정평가를 통해 산정해 매년 4월30일 공개한다. 아파트와 대형 연립주택(165㎡ 이상)은 이미 국세청 기준시가로 가격이 공시되고 있어 이를 활용하게 된다. 다가구와 단독주택 450만가구는 공시지가 산정과 비슷한 평가방식을 도입해 13만5천가구의 표준주택의 가격을 산정한 뒤 이를 바탕으로 위치·구조·용도 등 각종 요소를 감안해 개별주택의 가격을 정해 공시하게 된다. 전용면적 165㎡ 미만 중소형 연립주택과 다세대주택 226만가구는 직접 현지조사를 통해 주택가격을 산정, 공시한다. 건교부 공시가격은 국세청 기준시가와 비슷하게 시가의 80% 안팎으로 책정될 것으로 보인다. 주택 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 취득세, 등록세 등 각종 부동산 관련 세금의 부과 기준이 될 뿐 아니라 나중에 부동산 실거래가 신고 내용을 검증하는 수단으로 활용될 예정이다.

국세청 기준시가 과표 적용

■ 취득·등록세 인하=1월부터 부동산 거래 때 내야 하는 취득세와 등록세가 현재의 5.8%에서 4.0%로 인하된다. 취득세는 현행 2% 그대로지만 등록세가 3%에서 1.5%로 낮아진다. 여기에 따라붙는 농특세와 지방교육세도 함께 내리기 때문에 전체적으로 세율이 1.8%포인트 인하된다. 다만, 새 아파트 입주자들이 소유권 보존등기 때 내는 등록세는 2%다. 따라서 이들이 내는 취득·등록세는 전체적으로 4.6%가 된다. 이처럼 세율이 낮아지지만 세금 부과의 기준이 되는 과표가 크게 인상되기 때문에 납세자들이 내는 세금은 오히려 오른다. 예전에는 과표가 시가의 30~40% 수준인 시가표준액이었지만 세율이 인하되면서 시가의 80% 안팎인 국세청 기준시가로 바뀌기 때문이다. 기준시가가 없는 단독주택이나 다가구, 다세대, 중소형 연립주택은 4월30일 건교부가 발표하는 주택 공시가격이 나올 때까지 한시적으로 기존의 시가표준액을 과표로 사용한다. 그러나 시가표준액 산정의 기준이 되는 1㎡당 신축원가가 18만원에서 46만원으로 오르기 때문에 결과적으로 과표가 크게 오른다. 건교부가 주택 공시가격을 발표하면 그때부터는 공시가격을 기준으로 취득·등록세를 매기게 된다.

분양뒤 3∼5년 전매 금지

■ 분양값상한제, 분양원가 공개=3월부터 공공택지에 짓는 전용면적 25.7평 이하 주택은 분양값상한제(원가연동제)를 적용받는다. 분양값상한제는 공공택지에 25.7평 이하의 주택을 짓는 건설업체에게 택지를 감정가격으로 공급하는 대신 정부가 분양값을 규제하는 것이다. 분양값상한제 대상 아파트를 분양받은 사람은 가격 규제로 시세차익을 얻기 때문에 분양받은 날로부터 3~5년(수도권 과밀억제권역과 성장관리권역 5년, 나머지는 3년) 동안 아파트를 전매할 수 없다. 또 분양값상한제 아파트에 당첨되면 5~10년 동안 재당첨이 금지된다. 분양값상한제 아파트 청약자격은 일반 아파트보다 훨씬 까다롭다. 최근 10년 동안 아파트에 당첨된 적이 있는 사람은 청약 1순위자가 될 수 없다. 이 밖에 분양값상한제 아파트를 분양할 때는 장기 무주택가구주(40살 이상 10년 이상 무주택)에게 전체 물량의 40%를 우선분양하게 된다. 이 제도는 6월 실시될 판교새도시 분양 때부터 적용될 예정이다. 이와 함께 공공택지에서 분양되는 25.7평 이하 아파트는 △택지비 △공사비 △설계·감리비 △부대비 △가산비용 등 5개 항목으로 나뉘어 분양원가가 공개된다. 25.7평 초과 아파트용으로 공급되는 공공택지는 국민주택채권을 가장 많이 매입한 업체에 토지를 공급하는 채권입찰제가 실시된다. 이로 인해 25.7평 초과 아파트의 분양값이 상승할 가능성이 높다.

취득·등록세 이달 1.8%p 내려…과표는 인상
오피스텔등 대형건물 4월부터 후분양제 도입

용적률 증가분 10∼25% 임대공급

■ 재건축 개발이익환수제=재건축 아파트의 투기방지를 위한 재건축 개발이익환수제는 재건축으로 늘어나는 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)의 10∼25%를 임대아파트로 건설하도록 의무화하는 것이다. 시행일 기준으로 재건축 사업승인을 받지 않은 단지는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를, 사업 승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지는 용적률 증가분의 10%를 각각 임대아파트로 공급해야 한다. 다만 사업승인을 받지 않은 단지는 임대아파트 건립분만큼 용적률을 더 부여해준다. 지어진 임대아파트는 정부나 지자체가 표준건축비 가격으로 사들여 임대하게 된다. 개발이익환수제는 아직 근거법인 ‘도시 및 주거환경 정비법 개정안’이 국회를 통과하지 않은 상태여서 언제 시행될 지 미지수다. 정부는 개정안을 2월 임시국회에 다시 상정해 통과시킨 뒤 6월부터 시행할 방침이다.

건물면적 대신 시세따라 부과

■ 재산세, 종토세 통합=기존의 재산세와 종합토지세가 재산세 하나로 통일된다. 주택은 토지와 건물을 합쳐서 과세하며, 일반 건물 및 토지는 분리해 과세하게 된다. 이전처럼 건물 면적을 기준으로 하지 않고 시세에 따라 비싼 주택에 많은 세금을 부과한다. 국세청 기준시가(아파트, 대형 연립)와 건교부 주택 공시가격(중소형 연립, 다세대, 다가구, 단독주택)의 50%를 과표로 삼게 된다. 땅에 부과하는 재산세는 건교부 공시지가의 50%를 과표로 삼는다. 정부는 그러나 재산세 부담의 급격한 상승을 우려해 세금액이 매해 50% 이상 늘어나지 않도록 했다. 재산세 세율도 하향 조정됐다. 주택은 0.3~7%에서 0.15~0.5%로, 토지는 0.2~5%에서 0.2~0.5%로 조정됐다. 빌딩·상가·사무실 등의 부속토지는 0.3~2%에서 0.2~0.4%로 단순화했다.

개인 합산 9억 남을때 과세

■ 종합부동산세 신설=전국의 소유 주택 가격을 사람별로 합산해 기준시가 9억원을 넘는 초과분은 재산세와 별도로 높은 세율의 종합부동산세를 매긴다. 기준시가의 50%를 과표로 잡아 4억5천만원이 넘는 주택 소유자에게 과세한다. 결과적으로 기준시가 9억원 넘는 주택 소유자가 과세 대상이다. 기준시가가 없는 단독주택 등은 건교부 주택 공시가격을 기준으로 한다. 주거용 오피스텔은 주택과 같이 간주한다. 나대지는 공시지가 6억원, 사업용토지는 공시지가 40억원을 넘어서면 종합부동산세가 부과된다. 기준일은 매년 6월1일이다. 세율은 주택의 경우 1~3%, 나대지의 경우 1~4%, 빌딩·상가·사무실 등의 부속토지가 0.6~1.6%다. 사람별로 따로 부과하기 때문에 부부가 서로 다른 주택을 소유한 경우라도 이를 합산하지 않는다. 따라서 소유 부동산이 많은 사람은 부부 증여나 부부 공동명의로 종부세를 피해나갈 수 있다. 부부 증여세 비과세 한도는 10년 동안 3억원이다. 이 밖에 임대용 주택도 종부세 과세 대상에서 제외된다.

공용면적은 규모제한 없어

■ 리모델링 증축 9평까지=4월부터 리모델링을 통해 아파트를 증축할 수 있는 범위가 전용면적의 30% 이내, 최대 30㎡(9평)로 제한된다. 애초 최대 7평으로 제한하려 했으나 주민들과 업계의 요구로 이를 완화했다. 계단실, 지하주차장 등 공용면적은 증축 규모를 제한하지 않는다. 발코니도 건축법이 허용하는 범위(너비 1.5m) 안에서 최대한 늘릴 수 있다. 따라서 이 기준을 32평형(전용면적 25.7평) 아파트에 적용하면, 전용면적이 7.71평 늘어나 42~43평형 아파트를 만들 수 있다. 또 단지의 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피한 경우에는 건축심의를 거쳐 9평 이상 증축할 수 있게 된다. 이런 예외 규정은 △고도제한을 받고 있는 경우 △등기정리가 안돼 남의 땅 위에 단지가 들어서있는 경우 △실제 대지 면적이 등기 면적보다 작은 경우 △단지 가운데 도시계획도로가 있는 경우 등이 해당된다.

사기분양 피해 줄듯

■ 상가, 오피스텔 후분양제 시행=분양면적 3천㎡(909평)를 넘는 건물에 대한 후분양제가 내년 4월부터 시행된다. 상가나 오피스텔의 사기분양을 막기 위해 도입된 이 제도는 3천㎡ 이상의 건물을 분양할 때 미리 대지 소유권을 확보하고, 골조공사를 3분의 2 이상 마친 뒤 시·군·구 신고를 거쳐 분양을 하도록 의무화한 것이다. 다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1∼3%)을 낼 경우에는 착공과 동시에 분양을 할 수 있다. 이에 따라 상가 사기분양으로 인한 피해가 크게 줄어들 전망이다. 시·군·구에 분양신고를 하지 않거나 허위로 신고한 분양사업자는 3년 이하 징역 또는 3억원 이하의 벌금을 물린다. 공개모집 및 공개추첨 의무규정을 위반한 분양사업자는 1년 이하 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 부과한다.

보유·거주기간 상관없어

■ 1가구 3주택자에 양도세 중과=1월부터 집을 3채 이상 가진 사람이 자기 집을 처분하면 양도차익의 60%를 양도소득세로 내야한다. 시행 연기 여부를 놓고 정부와 정치권이 논란을 거듭했지만 결국 예정대로 새해부터 바로 시행에 들어갔다. 해당 주택은 △서울 △광역시(군 지역 제외) △경기도(읍·면 지역 제외)의 모든 주택이다. 광역시의 군 지역, 경기도의 읍·면 지역, 나머지 도 지역에서는 국세청 기준시가가 3억원을 넘는 주택만 3주택에 들어간다. 그러나 장기임대주택이나 전용면적 18평 이하 아파트·연립·다세대주택, 건평 18평 이하 소형 단독주택은 양도세 중과 대상에서 제외된다.

다만, 소형 주택이라도 재개발·재건축 지역 안의 주택은 중과세 대상이 된다. 양도세 중과세는 보유 및 거주기간과 상관없이 세금이 중과된다. 보유 또는 거주기간은 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세를 적용할 때만 해당된다. 3주택자가 아닌 경우 통상적인 양도소득세 세율은 보유기간에 따라 9~70%다. △2년 이상 보유 9~36% △2년 미만 보유 40% △1년 미만 보유 50% △미등기양도 70% 등이다.

정남기 기자 [e-mail]