판교, 전략 잘세워 당첨확률 높여라

오는 6월부터 시작되는 경기 성남 판교새도시 아파트 분양에 관심이 높아지면서, 당첨 확률에 대한 궁금증도 커지고 있다. 특히 주택공급에 관한 규칙이 바뀌어 만 40살 이상, 10년 이상 무주택 가구주가 최우선 순위로 떠올라 전반적인 청약 전략 수정도 불가피해진 상황이다. 부동산업계는 장기 무주택자들이 판교에 입성할 수 있는 환경이 좋아진 반면, 주택 소유자이거나 무주택 기간이 짧은 일반 1순위자들의 경쟁은 한층 치열해질 것으로 내다보고 있다. 판교는 올해부터 2008년까지 순차적으로 분양 물량이 나온다는 점에서, 2~3년 뒤까지 내다보는 긴 호흡의 청약 전략이 필요하다.

6월 첫분양 3년간 1만6300가구…자격 잘 따져야
무주택자, ‘분양값상한제’ 25.7평 이하 청약 유리
우선자격 안될땐 예금증액 1년뒤 중대형 노릴만

■ 일반분양 1만6375가구=판교새도시에 건설되는 주택 2만9700가구 가운데 수도권 청약예·부금 1순위자가 신청할 수 있는 일반분양 아파트는 전용면적 25.7평 이하(분양값 상한제) 8910가구, 전용면적 25.7평 초과(택지 채권입찰제) 7465가구에 이른다. 나머지는 국민임대 6033가구와 장기(10년)임대 4628가구 등 임대아파트가 1만661가구이며, 단독주택이 2664가구 등이다.

평형별로는 △전용면적 18평 이하가 9523가구 △18~25.7평이 1만48가구 △25.7평 초과는 주상복합(1387가구)과 연립주택(467가구)을 포함해 7465가구다.

분양값 상한제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 40살 이상 무주택자에게 40%, 35살 이상 무주택자 35%, 일반 1순위자에게 25%가 배정된다. 이에 따라 △40살 이상이며 10년 이상 무주택 가구주 3565가구(성남 거주자 1070가구, 수도권 거주자 2495가구 배정) △ 35살 이상이며 5년 이상 무주택 가구주 3118가구(성남 935가구, 수도권 2183가구) △ 일반 1순위자 2191가구(성남 632가구, 수도권 1559가구) 등이 각각 배정될 전망이다. 또 전용면적 25.7평 초과 중대형 물량은 성남 1순위자에게 2240가구, 수도권 1순위자에게 5225가구가 공급된다.

■ 무주택자는 25.7평 이하로=무주택 가구주는 분양값 상한제가 적용돼 높은 시세 차익이 기대되는 25.7평 이하를 청약하는 게 정공법이다.

먼저 성남시에 살고 있어 지역우선 자격을 갖춘 40살 이상 무주택 우선공급 대상자는 한번 청약할 때 모두 6회의 당첨 기회가 있어 가장 유리하다.

수도권 거주 40살 이상 무주택자는 차례로 3번(△수도권 40살 이상 무주택 △수도권 35살 이상 무주택 △일반 1순위)의 당첨 기회가 있다. 그렇지만 이들은 4번의 당첨 기회를 갖고 있는 성남시 거주 35살 이상 무주택자보다는 당첨 가능성이 더 높다. 이는 40살 이상 무주택자는 35살 이상 무주택자보다 우선 공급권을 가지며, 같은 조건(무주택)일 경우에만 지역 우선을 따지기 때문이다.

이에 따라 25.7평 이하 아파트에 당첨 가능성이 높은 청약 자격은 △성남 거주 40살 이상, 10년 이상 무주택자 △수도권 거주 40살 이상, 10년 이상 무주택자 △성남거주 35살 이상, 5년 이상 무주택자 △수도권 거주 35살 이상, 5년 이상 무주택자 △성남 거주 일반 1순위자 △수도권 거주 일반 1순위자 차례가 된다.

■ 당첨 확률은?=현재 전용 25.7평 이하를 청약할 수 있는 수도권 청약예금, 청약부금 1순위자는 132만4548명에 이른다. 이들 가운데 과거 당첨 사실 등으로 청약자격 제한을 받는 가입자를 50%로 잡고 나머지인 66만명이 모두 청약한다고 가정해 보자.

만일 판교에서 25.7평 이하 1천가구가 한꺼번에 분양되면, 물량의 30%인 300가구는 성남 거주자 몫이고 70%인 700가구는 수도권 거주자에게 배정된다. 또 수도권에 배정된 700가구 중 40살 이상 무주택자 몫은 280가구(40%), 35살 이상 무주택자 몫은 245가구(35%), 일반 1순위자 몫은 175가구(25%)가 된다.

이 경우 우선청약에서 떨어진 성남시, 수도권 무주택자들도 같이 경쟁을 벌이게 되는 일반 1순위의 청약 경쟁률이 치솟게 된다. 즉 전체 청약자 66만명이 175가구에 몰리게 돼 일반 1순위 평균 경쟁률은 무려 3771 대 1이 된다.

그렇다면 가장 유리하다는 성남시 거주 무주택 우선공급 대상자의 경쟁률은 얼마나 될까? 지난해 11월 현재 성남시 청약예·부금 1순위자는 8만명 정도다. 이 가운데 무주택자 수는 파악되지 않지만 40살 이상, 10년 이상 무주택 가구주가 전체의 10%(8천명)라고 가정하면 1천가구를 분양할 때 우선 공급물량(120가구)에 대한 평균 경쟁률은 66 대 1이 된다.

■ 청약저축 가입자도 기회=판교 분양의 마지막 해인 2008년까지 기다려도 우선공급 자격을 얻지 못하는 수요자라면 청약예금 증액을 통해 전용 25.7평 초과 중대형 아파트를 노리는 게 낫다. 다만, 통장을 증액해 평형을 늘리는 경우 1년이 지나야 변경한 평형의 청약이 가능하다는 점을 유념해야 한다.

중대형의 경우 택지 채권입찰제 적용으로 분양값이 높아지겠지만, 그렇더라도 시세 차익은 생길 것이라는 게 부동산업계의 분석이다.

김혜현 부동산114 부장은 “판교 중대형 아파트가 인근 분당새도시 시가 수준인 평당 1300만~1500만원선에 분양된다고 해도 입주 시점에 가서는 적지 않은 프리미엄이 붙을 것”이라고 예상했다.

40살 이상, 10년 이상 무주택인 청약저축 가입자로서 저축 가입 기간이 짧은 수요자라면 청약예금으로 통장을 전환해볼 수 있다. 그렇지만 청약저축 가입 기간이 5년 이상인 무주택자라면 그대로 주공아파트 분양 물량을 노리는 게 바람직해 보인다. 아직 공급계획은 정해지지 않았지만 주택공사가 짓는 24~33평형 분양아파트 물량이 최소한 5천가구는 넘을 것으로 추정되고 있다.

■ 2006~2007년에 공급물량 몰려=판교에는 올해 5천가구를 시작으로 2006년 1만2천가구, 2007년 1만가구, 2008년 2700가구가 차례로 공급될 예정이다. 올해보다는 공급 물량이 많은 내년과 2007년이 내집 마련의 고비가 될 전망이다. 올해 5천가구는 애초 예정된 6월을 넘겨 하반기에 선보일 가능성이 크다. 먼저 민간업체가 공급할 물량은 약 1770가구에 이를 전망이다. 동판교에 공급되는 이 물량은 모두 25.7평 초과 중대형으로 성남시 거주자에게 531가구, 수도권 거주자에게 1239가구가 배정될 예정이다.

대한주택공사가 짓는 공공분양(뜨란채) 800가구와 국민임대주택 2253가구도 하반기에 공급할 계획이다. 수도권에 거주하는 장기 청약저축 가입자한테는 모처럼 찾아온 최적의 집 장만 기회다.

최종훈 기자 [e-mail]