판교신도시, 녹지율 높으나 동·서 생활권 단절

최근 부동산시장의 최대 화두는 6월로 다가온 판교새도시 아파트 첫 분양이다. 그야말로 수도권 청약 1순위자 대부분이 판교새도시 분양을 손꼽아 기다리고 있다고 해도 과언이 아닌 상황이다.

그렇지만 주거지역으로서 판교의 가치는 실제보다 지나치게 부풀려져 있다는 게 전문가들의 중론이다. 판교는 인근 분당새도시와 견줘볼 때 장점 뿐만 아니라 단점도 적잖이 갖고 있기 때문이다. 또 분양값 상한제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 아파트의 경우 시세 차익이 커지면서 분양권 웃돈이 2억~3억원에 이를 것이라는 설이 돌고 있으나, 이는 근거가 없다는 분석도 나오고 있다.

임대아파트 36% 서민형 단지로 분당과 달라
2010년 강남까지 지하철 연결…혼잡도는 증대
전매제한·기회비용 부담도 ‘대박 거품론’근거

■ 동서로 생활권 단절 우려 =부동산업계에서는 임대아파트가 많이 들어서고, 경부고속도로를 축으로 동판교과 서판교로 생활권이 나눠지는 점을 판교의 최대 약점으로 꼽는다. 판교에는 국민임대아파트 6333가구를 포함해 임대아파트가 1만661가구 공급된다. 이는 전체 주택 공급 물량의 35.9%로 분당새도시 임대아파트 비율(15.9%)보다 훨씬 높다. 특히 국민임대는 공공임대나 민간임대와 달리 분양전환이 허용되지 않는 아파트다. 이렇게 보면, 판교는 분당과 달리 서민형 주거단지의 면모를 갖추고 있는 셈이다. 판교의 도시규모(281만평)가 분당(594만평)의 절반에 못미치는 점도 성장 동력의 한계로 지적된다.

판교가 분당보다 녹지율이 높고 개발 용적률이 낮은 점은 강점이다. 그러나 판교 개발계획을 보면 모든 지역이 쾌적한 것은 아니다. 판교는 경부고속도로를 경계로 동판교와 서판교 지역으로 나눠지는데, 서판교 지역은 녹지 비율이 높은 반면 중심 상업지역을 끼고 있는 동판교는 개발 밀도가 높은 편이다. 특히 임대아파트는 동판교 지하철(판교역) 역세권에 집중적으로 배치될 예정이다. 이에 따라 판교는 동판교와 서판교로 생활권이 단절되면서, 서로 이질적인 단지로 자리잡게 될 가능성이 높다.

■ 교통·교육환경은 분당과 비슷 =판교의 교통여건과 교육환경은 분당과 크게 다르지 않을 것으로 예상된다. 대학입시의 내신성적 비중이 높아지고 있는 데다, 판교에 사설학원단지를 설치하려던 계획도 백지화된 상태여서 판교의 교육여건이 분당보다 특별히 나을 것은 없다는 게 일반적인 평가다. 다만, 건설교통부는 자립형사립고 설립에 대비해 학교 터 한 곳을 서판교지역에 확보해 놓은 상태다.

교통여건은 신분당선(서울 신사~분당 정자·21.29㎞) 지하철로 강남까지 20분이면 닿을 수 있는 것이 강점이다. 올 상반기부터 공사에 들어가 2010년 개통될 예정이다. 그러나 이 노선은 분당 뿐 아니라 수도권 남부지역까지 연결돼 점차 혼잡도가 심해질 전망이다. 수도권 주민들의 서울 도심 진입을 돕기 위해 분당 정자에서 수원까지 17km 연장구간이 2014년 완공될 예정이기 때문이다.

또 서울 양재~용인 영덕간 고속도로(23.7㎞) 공사의 환경영향평가가 지연되면서 개통 시기가 2008년 이후로 늦춰진 점도 악재로 등장했다. 이 고속도로는 용인시 영덕지구, 수원 이의새도시, 용인 성복·신봉지구를 거쳐 판교와 서울로 이어지는 민자도로로, 영덕지구 남쪽 경기 화성 동탄새도시에서도 연결돼 통행량이 급증할 것으로 예상되고 있다. 부동산업계는 이 고속도로 완공이 늦어지면 판교를 포함한 수도권 남부지역 교통난이 최악의 상황으로 치닫을 것으로 보고 있다.

■ 전매제한도 가격상승 제약 =분양값 상한제가 적용되는 판교 전용면적 25.7평 이하 아파트는 계약 후 5년간 전매가 불가능하다는 점도 무시못할 변수로 꼽힌다. 입주를 해도 약 2년6개월 동안은 환금성이 없다는 점은 가격 상승에 분명한 걸림돌이 될 것이기 때문이다.

분양 면적 33평형(전용면적 25.7평) 아파트 분양값을 평당 900만원으로 잡으면 분양대금은 2억9700만원이다. 그렇지만 입주 때까지 들어가는 총 비용은 분양대금에다 금융비용(연 6% 가정할 경우 약 2천만원), 취득·등록세(1306만원)등을 합쳐 3억3천만원에 이른다. 여기에다 입주 뒤 2년6개월간 보유하는데 따른 기회비용을 5천만원(연 6% 가정)으로 잡으면 제반 비용은 모두 3억8천만원에 이른다. 이 아파트의 입주 후 2년6개월 뒤 시세가 5억원(평당 1500만원)이라고 가정하면 투자수익은 1억2천만원에 불과해, 알려진 것처럼 가구당 2억~3억원의 시세차익은 어렵다는 것이다.

김영진 내집마련정보사 사장은 “판교 33평형 이하 아파트는 환금성이 떨어지고 중대형 평수는 분양값이 시장가격을 조금 밑돌 것으로 보여, 기대만큼 엄청난 시세차익을 기대하기는 어려운 게 현실”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]