건설업계가 보는 판교 적정 분양값

“분당 수준 중대형 평당 1500만~2천만원”

말도 많고 탈도 많은 판교새도시 아파트 분양값. 애초 정부는 전용면적 25.7평 이상 아파트는 채권입찰제를 적용해 분양값을 시장 자율에 맡기려 했다. 그러나 택지를 낙찰받으려는 업체들의 과열 경쟁으로 중대형 아파트의 평당 가격이 2천만원을 넘어설 것이라는 우려가 제기되고 분당·용인 등 주변 아파트값이 덩달아 들썩이면서, 판교새도시 아파트 분양값을 둘러싼 논란은 계속되고 있다.

그렇다면 채권 입찰에 참여할 계획인 건설업체들은 어느 정도를 적정 분양값으로 보고 있을까? 건설업체들은 대부분 판교에 들어설 아파트의 적정 분양값으로 인근 분당 시세와 비슷하거나 그보다 약간 높은 정도가 적정하다고 말한다. 현재 분당의 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트 시세는 평당 1300만~1700만원대다. 최근 입주했고 분당에서 최고 시세를 자랑하고 있는 주상복합 ‘분당 정자동 파크뷰’아파트의 현 시세는 평당 2000만원이다.

따라서 거리상으로 분당보다 서울에 더 가깝고 신분당선과 양재~영덕간 고속화도로까지 개통되는 점, 또 분당보다 친환경적으로 조성되고 새 아파트라는 점 등을 감안하면 중대형 아파트의 경우 평당 1500만~2000만원대가 적정 분양값이라고 보고 있다.

입찰 참여를 준비하고 있는 한 건설업계 관계자는 “정부가 평당 1500만원대로 분양값을 규제한다고 하는데 그렇게 하더라도 어차피 시세는 오르게 돼 있다”며 “시장 원리에 맡기더라도 판교의 아파트가 서울 강남 아파트 시세를 넘을 수는 없을 것이고 분당 수준의 시세가 될 것으로 본다”고 말했다. 또 다른 건설업체 관계자도 “아무리 분양값이 높아도 평당 2천만원은 넘지 않을 것으로 보고 있었는데 계속 예상 분양값이 터무니없이 올라 내심 놀랐다”며 “정부가 채권상한제 등의 대책을 준비하고 있다고 밝혀, 어떻게 해야할지 지금은 관망하고 있다”고 말했다.

양선아 기자 [e-mail]

입주뒤 시세는
중소형 평당 최고1600만원선 예상

판교새도시의 아파트 시세는 어느 정도나 될까?

판교새도시는 투기과열지구로 묶여 있어, 모든 아파트가 계약일로부터 입주 때까지 분양권 전매가 금지된다. 또 여기에다 분양값 상한제를 적용받는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 계약일로부터 5년간 전매가 금지돼, 입주일이 지나도 약 2년6개월 동안은 전매를 할 수 없다. 이에 따라 판교 중대형은 입주 시점부터, 중소형은 입주 뒤 2년6개월 뒤부터 본격적인 거래가 이뤄지면서 시세를 형성할 전망이다.

그렇지만 과거의 경험으로 미뤄보면, 판교 아파트는 이런 전매제한 기간 동안에도 공증 등의 방법을 이용한 음성적인 거래가 이뤄질 가능성이 높다. 청약에서 떨어진 이들의 입도선매식 구매 수요가 있을 것으로 예상되기 때문이다. 그렇지만 불법 거래에는 그만한 위험도 따르기 때문에 전매금지 기간 동안에는 객관적인 시세가 형성되기는 어려울 전망이다.

그렇다면 판교 아파트의 입주 뒤 정상 시세는 어떻게 될까? 전문가들은 대체로 판교 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트의 시세는 인접한 분당새도시와 강남지역의 중간 쯤에서 형성될 것으로 보고 있다. 강남의 경우 입주한 지 5년이 넘지 않는 새 아파트 매맷값이 평당 평균 2천만원 선이며, 분당 아파트 매맷값은 평당 1300만~1700만원선이다. 다만, 분당에서도 최근 완공된 주상복합아파트 매맷값은 평당 1500만~2천만원선에 이르고 있다.

이에 따라 판교 중대형은 입주 초기 평당 1600만~1900만원선 쯤에서 시세를 형성할 가능성이 점쳐진다. 김희선 부동산114 전무는 “분당은 지은지 10년이 지나면서 아파트 단지가 노후화돼, 주거환경이 쾌적한 판교 새도시 아파트 값이 분당보다 10~20% 정도 높을 것”이라며, “그렇지만 비슷한 시기 강남 재건축 지역에 들어설 새 아파트 시세에는 크게 못미칠 것”이라고 내다봤다.

판교 25.7평 이하 중소형은 전매금지가 풀리게 되면 평당 1400만~1600만원 정도의 시세를 형성할 것으로 예상된다. 특히 공급 물량이 적은데 반해 수요는 많은 32~33평형의 인기가 상대적으로 높을 전망이다. 분당새도시 중개업소 관계자는 “수요층이 두꺼운 33평형 매맷값은 인기단지일 경우 5억원대에 이를 것”이라고 조심스럽게 예측했다. 이는 비인기 단지 33평형이라면 4억원대에 시세를 형성할 가능성도 높다는 얘기다.

이렇게 보면, 최근 음성적으로 거래되고 있는 판교새도시 특별공급분의 매맷값에도 거품이 끼어있는 것으로 파악된다. 판교에서 철거된 주택소유자에게 공급되는 특별공급분 33평형은 현재 입주권(딱지) 웃돈이 1억2천만~1억5천만원을 호가하고 있다. 따라서 분양값(평당 900만원 가정)을 합치면 총 매입 비용이 4억5천만원까지 치솟는다. 여기에다 금융비용까지 감안하면 투자수익이 거의 없는 셈이다. 더욱이 특별공급분 입주권은 합법적인 명의변경이 허용되는 것도 아니어서, 이런 입주권을 사는 것은 매우 위험하다는 게 전문가들의 지적이다. 최종훈 기자