23일부터 투기·과열지구 ‘9억 초과 주택’ 대출 축소

서울 송파구 잠실동 아파트 단지 일대. 연합뉴스

이전엔 가격 상관없이 LTV 40%
이젠 9억까진 40%·초과분 20%로
14억 집 대출 1억 줄어 4억6천만원

분양 아파트도 입주 시점에
15억 넘으면 잔금 대출 못받아

서울 송파구 잠실동 아파트 단지 일대. 연합뉴스

23일부터 투기지역이나 투기과열지구에서 시가 9억원을 넘는 주택을 구매할 때 대출 한도가 크게 줄어든다.

금융위원회는 ‘12·16 부동산 대책’에 따라 23일부터 시가 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV) 규제를 강화한다고 밝혔다. 종전까지는 주택 가격에 상관없이 엘티브이 40%를 적용했지만, 이제는 9억원까지 40%를, 9억원을 넘는 부분은 20%를 적용한다. 예컨대, 14억원 아파트는 기존에는 대출한도가 5억6천만원(14억원×40%)이었으나, 앞으로는 4억6천만원(9억원×40%+5억원×20%)으로 줄어든다.

연간소득 대비 모든 가계대출 원리금 상환액 비율을 뜻하는 총부채원리금상환비율(DSR) 관리도 강화한다. 은행은 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원이 넘는 주택을 사려는 목적의 담보대출에 대해서 대출자별로 디에스아르 40%(비은행권 60%)를 넘길 수 없다. 또 주택임대업·매매업 이외 업종 사업자에 대해 지금까지는 투기지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지됐는데 이번에 투기과열지구까지 확대됐다.

주택임대업 개인사업자대출에 대한 이자상환비율(RTI)은 기존 ‘1.25배 이상’에서 ‘1.5배 이상’으로 상향 조정된다. 이 비율은 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간 이자 비용과 해당 임대물건에 대한 기존 대출의 연간 이자 비용으로 나눈 값이다. 즉, 임대소득이 이자 비용의 1.25배만 나오면 됐으나 이제는 1.5배로 올라야 한다는 뜻이다.

다만 정부는 23일 전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청 접수를 마친 차주 등에 대해서는 종전 규정을 적용할 방침이다.

생활안정자금 목적의 주택담보대출 규제도 더욱 강화된다. 2주택자의 생활안정자금 대출의 경우 9억원 이하에 엘티브이 30%를, 9억원 초과분에는 10%를 각각 적용한다. 기존에는 9억원 초과 여부와 관계없이 적용 비율이 30%로 동일했다. 생활안정자금 대출은 연간 1억원 한도에서만 가능하다.

시가 15억원 초과 아파트의 주택담보대출은 주택 구매 목적으로는 금지되나 생활안정자금이면 가능하다. 규제지역의 1주택자에게는 40%(9억원 이하)·20%(9억원 초과) 엘티브이 규제가 적용된다.

금융당국은 또 아파트 분양의 잔금 대출 시점에 시세가 15억원 넘으면 잔금 대출을 허용하지 않기로 했다. 아파트 분양가가 15억원 밑이었다고 하더라도 2년 뒤 입주를 앞두고 시세가 15억원을 넘으면 잔금 대출을 받을 수 없다는 얘기다.

한편, 한국피투피(P2P)금융협회와 마켓플레이스금융협의회는 정부의 대출수요 규제의 우회 수단으로 피투피금융이 활용될 가능성을 차단하기 위해 주택 구입 용도의 대출은 취급하지 않는다는 내용의 자율규제안을 발표했다. 두 협회는 현재 피투피금융을 통해 취급된 주택담보대출 잔액은 2920억원이라고 밝혔다.

박현 기자 [e-mail]