[궁금증톡] 서울 아파트값이 2년 간 40% 올랐다?

한국감정원 집계 평균 매매가
2년 전보다 2억 오른 것 맞지만
‘집값 40% 상승’ 해석은 잘못

평균 매매가는 신축·멸실로 왜곡돼
시계열 비교 자료로 의미 없어
지수변동치 보면 10% 상승이 팩트

한겨레 자료사진

최근 한 경제신문이 문재인 정부 출범 후 2년간 서울 아파트값이 40.1% 상승했다고 보도해 눈길을 끌었다. 이는 김현아 자유한국당 의원실이 분석했다는 한국감정원 통계를 인용한 것으로, 올해 4월 기준 서울의 아파트 평균 매매가격이 7억9921만원으로 2년 전인 2017년 5월의 5억7028만원보다 2억원 넘게 올랐다는 내용이었다. 기사에 따르면, 자료를 제공한 김 의원은 “김현미 국토교통부 장관이 지난 7일 3기 새도시 추가 지정을 발표하면서 최근 주택시장이 안정화하고 있다고 자평했는데 이는 국민 기만이자 눈속임”이라면서 “문재인 정부 출범 뒤 서울 집값은 거의 1.5배가 됐다”고 비판했다. 과연 여기에 인용된 수치들이 사실일까?

먼저 한국감정원 통계상 올해 4월 기준 서울 아파트 평균 매매가가 2년 전과 견줘볼 때 2억원가량 높아진 것은 사실이다. 그러나 이를 두고 단순히 ‘집값이 40.1% 상승했다’고 해석하는 것은 일종의 통계 왜곡에 가깝다고 볼 수 있다. 왜냐하면 정부 승인 통계인 한국감정원의 주택가격 조사에서 집값 등락은 어디까지나 매매가격 지수 변동치를 반영하는 것으로, 평균 매매가의 변동은 직접적인 관련이 없기 때문이다. 즉 평균 매매가는 표본 전체 매매가의 산술 평균치로, 일정 지역의 주택 가격 수준을 가늠할 수 있는 지표일 뿐 시계열로 비교해 가격 등락 의미를 부여할 수 있는 자료는 아니라는 것이다.

이는 지난해 12월 기준 서울의 아파트 평균 매매가는 7억1774만원인데 올해 1월에는 8억1012만원으로 한달 새 1억원 가까이 크게 높아진 사실에서 단적으로 확인된다. 정부의 ‘9·13 주택시장 안정대책’ 이후 매매시장이 극도의 침체를 겪고 있던 이 시기에 서울 아파트값이 이처럼 껑충 뛰었을 리가 없고, 실제 통계는 지난해 12월 대비 올해 1월 서울 아파트 매매가가 0.41% 하락한 것으로 집계됐다. 그런데도 같은 기간 평균 매매가가 12.9% 급변동한 것은 올해 1월 주택 신축과 멸실 등에 따른 조사 대상 아파트 정기 표본보정이 2년4개월 만에 이뤄졌기 때문이라는 게 한국감정원의 설명이다. 한국감정원 주택통계부 관계자는 “지난해 상반기까지 입주한 서울 시내 신규 아파트 단지가 새로 표본에 대거 편입되었고 그 결과 표본에서 차지하는 고가 아파트 비중이 높아지면서 평균 매매가 변동폭이 커졌다”고 말했다. 이러한 표본 변동으로 인해 1월 기준 평균 매매가는 급상승했지만 2월부터는 석달 연속 조금씩 낮아졌다.

결국 한국감정원 통계상 최근 2년간 서울 아파트 매매가는 40.1%가 아니라 같은 기간 매매가격 지수 변동치인 10.31% 상승한 게 정확한 팩트다. 다만, 2년간 10.31% 상승률도 적은 폭은 아닌 데다, 평균 매매가가 높아진 것은 서민들이 집을 사기가 그만큼 더 어려워지고 있는 현실을 보여주는 것이어서 정부가 긴장의 끈을 늦춰서는 안 된다는 게 전문가들의 지적이다.

최종훈 기자 [e-mail]

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